Защита прав собственности или “исключительные” проекты

Любой собственник должен быть уверен в неприкосновенности прав на свою собственность.

Вообще одной из главных функций государства является защита прав собственности. Особенно это касается недвижимости. Несмотря на то что похожая норма прописана в конституции, она допускает исключения, предусмотренные законом. А закон принимает парламент, что он и сделал в виде закона “Об отчуждении собственности для потребностей государства и общества” от 2006 года.

Что имеем в итоге?

Конституция определяет что отчуждение права собственности в целях обеспечения высших общественных интересов осуществляется в исключительных случаях и порядке, установленных законом, – только с предварительной и равноценной компенсацией.

Закон, позволяющий правительству на основе постановления определять списки отчуждаемой недвижимости для этих интересов.

Закон позволяющий изымать недвижимость почти для любых целей, в основном градостроительных, то есть для того чтобы строить новые здания.

Где тут обеспечение высших общественных интересов и где тут исключительные случаи непонятно. Почти всегда это частные проекты или области строительства или области освоения недр. То есть собственность изымается для бизнес проектов отдельных лиц. Но никакие налоговые выплаты или инвестиции никак не могут являться исключительным случаем высших общественных интересов.

Вопрос компенсации тоже не решен. Вся загвоздка в слове “равноценная”.

Ни один владелец не имеет права сам определять за сколько он готов уступить право собственности, а размер компенсации определяется многими факторами и, главное, третьими лицами.

 

Оппоненты могут заявить, что один неуступчивый владелец может затормозить стрoительство целого квартала. Ну и что? Кто определил превалирование квартала над интересами мелкого, но собственника ? Если все не захотят отдать, значит либо компенсация небольшая, либо другие причины есть. Значит не надо изымать. Если же один-два не уступят, то стройте вокруг них свои “исключительные” кварталы. В Нью-Йорке и Торонто в даунтаунах сплошь и рядом столетние, даже ветхие дома в окружении небоскребов, деловых кварталов и торговых центров. И ничего, нормально живут!!

Оппоненты  – владельцы могут запросить слишком много за свою собственность, столько она не стоит, но они знают что застройщику земля (строение) нужна и будут шантажировать. Ну и что ? Дорого стало быть ? Но ключевое слово “за свою собственность”. Так не отчуждайте. Рынок ведь на дворе. Каждый готов продать за хорошую цену. И  почему мелкие собственники должны уступать в цене в счет прибыли застройщиков?

Исключительными случаями высших общественных интересов могут быть лишь общественные мегапроекты, атомные станции, аэропорты, крупные стадионы, железные дороги, автомагистрали (именно магистрали, а не простые дороги) и тому подобные объекты. То есть то, что строится во-первых- для общественного блага , во-вторых – с отдачей в течение 10-20 лет или без перспективы оной, в-третьих – с вменяемым обоснованием.

А пока как примеры исключительных проектов у нас – Северный проспект, Бюзанд-Арам, Конд,  зона Пушкин-Налбандян-Абовян, зона Баграмян –Демирчян и много рудников и шахт.

Очевидно, что все это частные краткосрочные проекты с административным и властным ресурсом. Единственное официальное “обоснование” их исключительности – это всего лишь потенциальные инвестиции или налоги.

В результате сильно падает инвестиционная привлекательность Армении.

Если разрушить культовый ресторан Долмама на Пушкина, давно ставший визитной карточкой Еревана или старое двухэтажное здание на Туманяна напротив Оперы, то следующий потенциальный инвестор 100 раз подумает, прежде чем вкладываться в недвижимость и строить бизнес, ведь она может оказаться “исключительной” и ее могут просто изъять.

Но такие долгосрочные тенденции в расчет не берутся. У нас все на 1-2 года.

Ведь после них хоть потоп.


Уровень угрозы – оранжевый